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2025 전세사기 예방 체크리스트 (등기부등본부터 안전확인까지)
전세사기를 피하려면 “계약 전 확인”이 전부입니다. 이 글은 등기부등본 확인법부터 계약서 특약, 확정일자·전입신고, 보증보험 절차, 사기 의심 신호와 즉시 대응까지 체크리스트 형태로 정리했습니다.
1) 전세사기 예방 체크리스트 (요약)
- 등기부등본 – 소유자 일치, 선순위 권리(근저당·가압류 등) 총액 체크
- 안전계산 – (선순위 채권최고액 합계 + 나의 보증금) ≤ 시세의 80% 이내 권장
- 계약서 특약 – 전입·확정일자 방해 시 해제/위약, 선순위 변동 시 해제 등
- 입금 – 반드시 소유자(임대인) 실명 계좌로, 증빙 남기기
- 확정일자·전입신고 – 입주 즉시 진행하여 대항력 확보
- 보증보험 – 가입 가능 여부 & 즉시 가입
- 사기 신호 – 급매·파격가, 대리인만 응대, 권리관계 잦은 변동 등
2) 등기부등본 확인법(갑구/을구) & 안전계산
계약 전 등기부등본을 반드시 열람하세요(법원 인터넷등기소/무인발급·주민센터). 갑구는 소유권 변동·가압류 등, 을구는 근저당권 등 담보권을 확인합니다.
안전계산(보수적 가이드)
- 채권최고액은 실제 대출보다 보통 120~130%로 기재됩니다(여유 포함 수치).
- 권장 기준:
(선순위 채권최고액 합계 + 나의 보증금) ≤ 시세의 80% - 시세는 국토부 실거래가·부동산 플랫폼 복수 비교로 보수적으로 산정하세요.
TIP: 갑구에 가압류/가처분이 보이면 매우 위험 신호입니다. 을구의 근저당이 크거나 잦은 변동도 주의.
3) 전세 계약서 핵심 특약 & 입금 주의
계약서에 기본 조항 외에 다음 특약을 넣으면 안전도가 올라갑니다(예시 문구).
- 전입·확정일자 보장: “임차인의 전입신고와 확정일자 부여에 임대인은 일체 방해하지 않는다.”
- 선순위 변동 해제: “계약~잔금 사이 선순위 권리 변동 시 임차인은 위약 없이 계약 해제 가능.”
- 보증보험 협조: “임대인은 보증보험 가입에 필요한 서류 및 절차에 협조한다.”
- 체납·압류 발견 시: “체납·압류 등 중대한 하자 발견 시 계약 해제 및 기지급금 전액 즉시 반환.”
입금은 반드시 소유자(임대인) 실명 계좌로 이체하고, 이체확인증 등 증빙을 보관하세요. 대리인 계좌로 요구하거나 현금만 요구하면 강력한 경고 신호입니다.
4) 보증보험: 신청→심사→승인→보증
전세보증금 반환보증(HUG/SGI 등)은 임대인이 보증금을 못 돌려줄 때 대신 지급해주는 안전망입니다. 계약 직후 가입 가능 여부를 확인하고, 조건 충족 시 즉시 가입하세요.
- 신청 – 은행/앱 접수
- 심사 – 임대차계약 적정성·소득·부채 등 검토
- 승인 – 보증 승인 통지
- 보증 – 보증서 발급 및 보증 개시
5) 확정일자·전입신고 & 보증금 안전 점검
- 확정일자: 임차권 우선변제권 확보 핵심(동사무소/정부24 가능)
- 전입신고: 대항력 확보(입주 즉시 진행 권장)
- 사후 점검: 잔금 전후로 등기부 재열람(선순위·압류 변동 없는지 확인)
- 지속 모니터링: 체납·근저당 변동, 임대인 연락 두절 등 상시 체크
6) 사기 의심 신호 10가지
- 시세 대비 비정상적으로 높은 보증금/낮은 월세 제시
- 대리인만 응대, 집주인 실물·신분 확인 회피
- 선순위 근저당이 크거나, 권리 변동이 잦음
- 계약 급박하게 진행, 확정일자·전입 방해
- 계약금 현금 요구, 또는 타인 계좌 송금 요구
- 임대인 체납·압류 정황(소문 포함) → 등본·등기부 상 확인 필요
- 보증보험 가입 비협조/거부
- 계약서 특약 기재 극구 거부
- 등기부 소유자와 실거래 상대 불일치
- 매매가·전세가가 급변 또는 주변 거래 정체
7) 의심 시 즉시 대응 플로우
- 진행 중단 – 추가 송금·서명 멈추기
- 증빙 확보 – 문자/통화녹취/계약서 초안/계좌정보 캡처
- 등기부 재확인 – 최신본 열람(갑구/을구 변동 체크)
- 보증보험/은행 – 가입 가능·심사 의견 즉시 확인
- 공적 상담 – 지자체 전세피해 지원창구/법률구조공단 등 상담
- 해제 통보 – 특약 근거로 해제/환급 요구(내용증명 고려)
본 글은 일반 정보 제공 목적이며, 상황별 법률 자문이 필요할 수 있습니다.
자주 묻는 질문(FAQ)
- Q1. 등기부등본은 어디서 발급하나요?
- A1. 법원 인터넷등기소, 무인발급기, 주민센터에서 열람/발급 가능합니다. 최신본으로 확인하세요.
- Q2. 채권최고액이 실제 대출액과 다른가요?
- A2. 네, 보통 실제 대출액의 120~130%로 기재됩니다. 안전계산은 채권최고액 기준으로 보수적으로 보세요.
- Q3. 확정일자와 전입신고는 언제 해야 하나요?
- A3. 입주 직후 즉시 받는 것이 안전합니다(우선변제권·대항력 확보 핵심).
- Q4. 보증보험은 임차인도 가입할 수 있나요?
- A4. 가능합니다. 임대인 협조가 필요할 수 있으며, 계약 적정성에 따라 심사됩니다.
- Q5. 임대인이 특약 기재를 거부해요. 어떻게 하나요?
- A5. 안전 장치 없는 계약은 지양하세요. 대체 매물을 찾거나, 최소한 전입·확정·보증보험 협조 조항은 반영해야 합니다.
- Q6. 대리인과만 계약 진행해도 되나요?
- A6. 신분증/위임장 확인 등 소유자 실명 확인을 반드시 하세요. 불가 시 진행하지 않는 것이 안전합니다.
- Q7. 잔금 전 선순위가 늘어났어요. 해제 가능할까요?
- A7. 변동 시 해제 가능 특약이 있으면 위약 없이 해제 근거가 됩니다. 특약이 없더라도 중대한 하자면 법률 자문을 권합니다.
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