서울 신혼부부 반전세, 11월 20일부터 환산 보증금 계산률 변경

확인 기준일: 2026년 10월 23일
서울시는 신혼부부 임차보증금 이자지원에서 월세가 있는 신규 임대차계약의 전월세 전환율을 2026년 11월 20일부터 5.5%에서 5.6%로 변경한다고 2026년 9월 30일 공지했습니다. 환산 임차보증금 7억 원 기준과 계산식은 그대로이며, 추천서 신청 시점의 전환율을 적용합니다.

서울에서 전세나 반전세를 알아보는 신혼부부라면 보증금 숫자만 보고 지원 가능 여부를 판단하기 어렵습니다. 월세가 있는 계약은 월세를 보증금으로 환산해 7억 원 기준에 넣기 때문입니다. 서울시는 이 계산에 쓰는 전월세 전환율을 2026년 11월 20일부터 조정합니다.

이번 변경은 대출한도나 소득기준을 바꾸는 내용이 아닙니다. 다만 기준선에 가까운 반전세 계약은 신청 날짜에 따라 환산액이 달라질 수 있으므로 계약 전·추천서 제출 전에 다시 확인해야 합니다.

빠른 요약

• 발표일: 2026년 9월 30일 / 변경 적용일: 2026년 11월 20일
• 변경 전환율 5.5% → 변경 후 5.6% (최근 6개월 평균값)
• 환산 임차보증금 7억 원 이하만 추천서 발급 가능
• 신규대출 추천서 신청에 적용하며, 기존 대출 연장은 제외
• 전환율은 추천서 신청 최종 제출일 기준, 6개월마다 재조정 예정

목차

1. 무엇이 언제 바뀌나
2. 월세 환산 계산법과 예시
3. 서울시 지원의 기본 자격·금리·한도
4. 신청 순서
5. 계약 전에 확인할 점
6. 자주 묻는 질문
7. 공식 자료

1. 무엇이 언제 바뀌나

서울주거포털 공지에 따르면 2026년 11월 20일부터 월세가 있는 임대차계약의 환산 임차보증금을 산정할 때 전월세 전환율 5.6%를 사용합니다. 현재 공지된 5.5%는 11월 19일까지 적용되는 값입니다. 5.6%는 최근 6개월 평균값이며, 다음 변경 예정일은 2027년 5월 20일입니다.

항목	2026.11.19까지	2026.11.20부터
전월세 전환율	5.5%	5.6%
환산 기준	월세보증금 + 월세 × 12개월 ÷ 전월세 전환율, 7억 원 이하
적용 대상	신규대출 추천서 신청자 중 월세가 있는 계약
적용 시점	추천서 신청 최종 제출일 기준. 대출 연장자는 이 환산 기준 변경 적용 제외

주의: 2026년 9월 30일 공지 본문에는 종전 기준의 시작일인 ‘2025년 11월 20일’이 함께 적혀 있습니다. 같은 공지 제목과 본문 괄호, 그리고 2026년 3월 31일의 기존 전환율 공지에는 새 전환율 적용일이 ‘2026년 11월 20일’로 명시돼 있습니다. 여기서는 새 5.6%의 적용일을 2026년 11월 20일로 정리했습니다. 신청 직전 서울주거포털 최신 공지를 확인하세요.

2. 월세 환산 계산법과 예시

환산 임차보증금 = 월세보증금 + (월세 × 12개월 ÷ 전월세 전환율)

전환율은 퍼센트 숫자 그대로가 아니라 소수로 넣습니다. 예를 들어 5.6%는 0.056입니다. 계산 결과는 천 원 단위 이하를 버립니다.

예시: 보증금 6억 원, 월세 46만 원인 신규 계약

• 11월 19일까지 추천서 신청: 6억 + (46만 × 12 ÷ 0.055) = 약 7억 36만 원 → 7억 원 초과
• 11월 20일부터 추천서 신청: 6억 + (46만 × 12 ÷ 0.056) = 약 6억 9,857만 원 → 7억 원 이하

이 예시는 환산액만 비교한 계산입니다. 실제 대출 승인 여부는 신청자 자격, HF 보증 가능액과 은행 심사를 함께 거칩니다. 계약서상 보증금이 실제 대출한도 산정의 기준이므로 환산액을 대출금액으로 오해하지 마세요.

3. 서울시 지원의 기본 자격·금리·한도

이번 공지는 전환율 변경 안내입니다. 아래는 서울시의 현재 사업 안내를 함께 확인할 때 참고할 기본 조건입니다.

신청 대상	서울 거주자 또는 대출 실행 후 1개월 안에 서울로 전입 예정인 무주택 신혼부부. 혼인신고 후 7년 이내 또는 추천서 신청일부터 6개월 안에 결혼 예정인 예비부부
소득	부부합산 연소득 1억 3천만 원 이하
대상 주택	서울 소재 보증금 7억 원 이하 주택 또는 주거용 오피스텔. 월세가 있는 신규계약은 환산 임차보증금 7억 원 이하. 불법건축물·근린생활시설·공공임대주택 등은 제외
대출 한도	최대 3억 원, 임차보증금의 90% 이내. 실제 한도는 HF 보증 가능액과 은행 심사에 따라 달라짐
금리·지원	대출금리는 신 잔액기준 COFIX(6개월) + 1.45%p. 서울시 이자지원은 기본 최대 3.0%p, 추가 우대는 조건별 최대 1.5%p로 합계 최대 4.5%p. 본인 부담금리는 최소 연 1.0%
지원 기간	기본 2년 + 조건 충족 시 2년 연장. 대출 중 출산·입양 등으로 자녀 수가 늘면 최장 12년까지 연장 지원 가능
신청 경로	서울주거포털에서 융자추천서 신청 후 KB국민·하나·신한은행에서 대출 심사

소득별 기본 이자지원은 연소득 3천만 원 이하 3.0%p, 3천만 원 초과~6천만 원 이하 2.5%p, 6천만 원 초과~9천만 원 이하 2.0%p, 9천만 원 초과~1억 1천만 원 이하 1.5%p, 1억 1천만 원 초과~1억 3천만 원 이하 1.0%p입니다. 예비신혼부부, 다자녀가구, 만 65세 이상 직계존속 동거 우대는 서로 중복 적용되지 않는 항목이 있으므로 공고를 확인하세요.

4. 신청 순서

1. 계약 전 은행에 한도 문의: 소득·신용과 HF 보증 가능액에 따라 승인액이 달라질 수 있습니다. 협약은행에서 사전 상담을 받습니다.
2. 대상 주택과 환산액 확인: 반전세는 추천서 최종 제출 예정일에 유효한 전환율로 계산합니다. 2026년 11월 20일 전후에 제출한다면 날짜별 비율을 구분하세요.
3. 임대차계약 체결: 보증금의 5% 이상 계약금 지급 영수증을 준비합니다.
4. 서울주거포털 추천서 신청: 주민등록등본, 가족관계증명서, 혼인관계증명서(예비부부는 예식장 계약서), 임대차계약서와 계약금 영수증 등을 제출합니다. 서류는 발급 1개월 이내분 기준이며 추가 서류를 요청받을 수 있습니다.
5. 추천서 승인 후 은행 대출 신청: 은행의 최종 자격·보증 심사와 실행 일정을 확인합니다.

신규 임차는 임대차계약서상 입주일과 주민등록 전입일 중 빠른 날부터 3개월이 지나면 신청할 수 없습니다. 갱신은 전입일로부터 3개월 이상 지난 뒤, 계약 갱신일부터 3개월 이내 신청이 원칙입니다.

5. 계약 전에 확인할 점

• 전환율 적용일은 계약일이 아니라 추천서 신청 최종 제출 시점입니다. 임시저장 날짜와 혼동하지 마세요.
• 추천서가 거부돼 다시 작성한다면 재작성 완료 시점의 전환율이 적용된다고 서울시가 안내합니다.
• 환산액 7억 원 이하는 주택 자격 기준입니다. 이를 통과해도 소득·무주택·HF 보증·은행 심사를 별도로 받아야 합니다.
• 이번 환산액 변경은 신규대출 대상이고, 대출 연장자는 변경된 환산 기준 적용에서 제외됩니다.
• 사업은 신혼부부 한 쌍에게 생애 최초 1회 지원이 원칙입니다. 다른 서울시 보증금 무이자 대출과 중복 불가 등 추가 제한을 신청 안내에서 확인하세요.
• 서울시 밖으로 전출하거나 공공임대주택에 입주하는 등 지원 중단 사유가 생기면 은행에 알려야 합니다.

6. 자주 묻는 질문

Q1. 2026년 11월 20일부터 7억 원 기준도 달라지나요?

아닙니다. 공식 변경 공지는 환산 임차보증금 산식과 7억 원 상한을 유지하고, 계산에 쓰는 전월세 전환율을 5.6%로 조정한다고 안내합니다.

Q2. 기존 대출을 연장할 때도 5.6%로 다시 계산하나요?

이번 공지의 환산 임차보증금 적용 대상은 신규 대출자이며, 대출 연장자는 제외라고 안내돼 있습니다. 세부 연장 조건은 취급 은행에서 확인하세요.

Q3. 5.6%가 되면 대출 금리도 낮아지나요?

아닙니다. 5.6%는 월세를 보증금으로 환산해 주택 기준을 판단할 때 쓰는 비율입니다. 대출금리는 별도로 COFIX와 가산금리, 서울시 이자지원을 반영해 산정합니다.

Q4. 전환율은 앞으로도 고정인가요?

아닙니다. 서울시는 전월세 전환율이 6개월마다 바뀐다고 안내하며, 다음 변경 예정일은 2027년 5월 20일입니다. 그때의 비율은 아직 확정 공지되지 않았으므로 신청 시점에 확인해야 합니다.

Q5. 2027년 지원조건이나 예산은 이번 공지로 확정됐나요?

이번 공지에서 확인되는 2027년 정보는 전환율의 다음 변경 예정일뿐입니다. 2027년 전환율이나 별도 지원조건·예산은 이 공지로 확정되지 않았습니다.

7. 공식 자료와 신청 링크

서울주거포털 변경 공지 보기

사업 조건·추천서 신청 확인

서울시 사업 안내와 신청 절차

서울주거포털 임차보증금 지원 카드뉴스

이 글은 2026년 10월 23일 확인한 서울주거포털 공지 및 서울시 사업 안내를 바탕으로 작성했습니다. 전환율은 6개월마다 변경될 수 있고, 추천서 승인과 대출 실행은 개별 심사 결과에 따릅니다. 신청 전 공식 공고와 협약은행 안내를 다시 확인하세요.

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