🏠 전세 계약 만기, 대출 만기, 그리고 임차권등기명령 — 진짜 현실적인 가이드

🏠 전세 계약 만기, 대출 만기, 그리고 임차권등기명령 — 진짜 현실적인 가이드

이 글은 실제 임차인이 겪는 “보증금 미반환 상황”을 기준으로,
계약 만기부터 대출 만기, 내용증명, 임차권등기명령 신청, 경매 절차까지 전부 다 설명합니다.
※ 변호사 상담 수준의 디테일로 정리했지만, 실제 진행 시 관할 법원 기준을 꼭 확인하세요.

📅 전세 계약 만기 vs 대출 만기 — 헷갈리는 핵심 차이

많은 임차인들이 “계약 만기일”과 “대출 만기일”을 동일하게 생각하지만, 실제로는 다른 개념입니다.

• 전세 계약 만기일: 임대차 계약의 종료 시점 (법적으로 임차권 등기명령 가능 시점)
• 대출 만기일: 보증기관(HF/HUG)의 대출 상환일 — 계약 만기보다 늦을 수 있습니다.

✅ 핵심 정리: 임차권등기명령은 “전세 계약 만기일 다음날”부터 신청 가능하지만, 대출 만기일 이후 신청해도 권리 보존에 아무런 불이익이 없습니다.

즉, 전세 계약 만기일과 대출 만기일 사이 기간이 있다면, ‘대출 만기일 직후에 신청’하는 편이 깔끔합니다. 이때 은행은 보증기관 자격으로 등기에 병기되므로 문제가 되지 않습니다.

📨 내용증명 발송 타이밍

임차권등기명령의 전제는 “보증금 반환 요청을 했으나 받지 못한 상태”입니다.

1. 전세 계약 만기 약 1개월 전 — 구두로 반환 의사 전달
2. 2주 전 — 문자 또는 카카오톡으로 1차 확인
3. 계약 만기일 — 내용증명 1차 발송
4. 10일 내 미수령 시 — 2차 발송 (대리인 수령 포함)
5. 모두 반송될 경우 — “주소불명” 증빙으로 법원 접수 가능

📌 포인트: 내용증명은 ‘받았는지 여부’보다 ‘보냈는지 증거’를 남기는 게 중요합니다.

⚖️ 임차권등기명령 신청 절차 (A~Z)

단계	내용	소요기간
1. 준비	계약서, 주민등록등본, 전입세대열람원, 내용증명 사본 준비	1~3일
2. 신청	관할 지방법원 등기과 방문 / 온라인 접수(대한법원 전자소송)	1일
3. 심사	서류검토 및 보정명령(필요 시 추가 자료 요구)	3~7일
4. 등기완료	등기 완료 시, 임차권보존등기 통보서 발급	1~2주

신청비용은 평균 2~3만 원 수준이며, 인지세와 송달료가 포함됩니다. 법무사를 통하면 10만 원 내외 추가 수수료가 발생할 수 있습니다.

💡 임차권등기명령 신청 시 유의사항

• 보증금 반환을 전제로 하기 때문에 “임대차 종료 의사 표시”가 필수입니다.
• 등기가 완료되면 새로운 세입자가 입주해도 내 보증금은 보호됩니다.
• 단, 등기 후에는 실거주 효력이 사라지므로 월세 전환 시 새 계약이 필요합니다.

💬 집주인과 얼굴 붉히지 않고 협의하는 3가지 법

1. ‘상환일 합의서’ 작성: 상환 일정·금액 명시 (서로 안심)
2. ‘임시 월세 전환계약서’ 작성: 임대차 종료 후에도 거주 가능
3. 은행에 대출 만기 연장 요청: 보증금 미반환 사유로 연장 가능

🤝 이 세 가지를 함께 쓰면, 법적으로는 보호받으면서 감정적으로는 최대한 부드럽게 협의할 수 있습니다.

💰 임차권등기 이후의 모든 시나리오

• ① 집주인이 자금 마련 → 보증금 반환 → 등기 말소
• ② 보증기관(HF/HUG)이 대위변제 → 경매절차 개시 → 새 소유주 인수
• ③ 경매 진행 시, 낙찰자와 협의 후 거주 유지 가능 (보증금 일부 조정)

만약 경매가 진행되더라도, 임차권등기가 되어 있다면 낙찰자에게 보증금 반환 책임이 승계됩니다.

📄 실제 사례 시뮬레이션

2021년 10월 전세입주 → 2023년 연장 → 2025년 10월 만기.
집주인 자금난으로 보증금 미반환 → 9월에 내용증명 발송 →
10월 중순 임차권등기 신청 → 11월 등기 완료 후 은행에서 대위변제.
결국 2026년 1월 보증금 100% 회수 (기간 약 3개월 소요)

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🔍 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 대출이 남아 있어도 등기 가능할까요?
👉 가능합니다. 은행(보증기관)도 이해관계자로 자동 병기됩니다.

Q2. 등기 후 계속 거주 가능한가요?
👉 법적으론 계약 종료 상태지만, 집주인 동의 시 임시거주 가능합니다.

Q3. 경매 시 보증금 일부라도 못 받을 가능성 있나요?
👉 선순위 권리가 없다면 전액 회수 가능. 단, 근저당이 있다면 감액 가능성 존재.

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마무리 요약
✅ 임차권등기명령은 ‘보증금 회수의 안전장치’입니다.
✅ 대출 만기 이후 신청해도 불이익 없음.
✅ 내용증명은 꼭 남기세요 — 법원 심사에서 결정적 근거가 됩니다.

📘 보증금 반환 꿀팁 더 보기 (티스토리)

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